Cansados de perder funcionários que não conseguiam mais pagar aluguel, um empreiteiro e a esposa arquiteta abriram mão de erguer 9 mansões e construíram no lugar 44 casas minúsculas a preço de custo, alugadas pela metade do valor da região

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Cansados de perder funcionários que não conseguiam mais pagar aluguel, um empreiteiro e a esposa arquiteta abriram mão de erguer 9 mansões e construíram no lugar 44 casas minúsculas a preço de custo, alugadas pela metade do valor da região

Escrito por Maria Heloisa Barbosa Borges

Publicado em 23/07/2026 às 21:51

Construção

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Em Dover, New Hampshire, um casal dono de duas casas de repouso cansou de perder funcionários que não conseguiam mais pagar moradia perto do trabalho. A resposta foi um bairro de 44 casas de 35,7 metros quadrados erguidas a preço de custo, com aluguel pela metade e fila de mais de 100 nomes.

Maggie e John Randolph são donos da Harmony Homes, duas casas de repouso no litoral de New Hampshire, nos Estados Unidos, com cerca de 90 funcionários. Ele vem da construção civil e do mercado imobiliário, ela é arquiteta. Depois de ouvir a equipe repetir sem parar a mesma queixa, a distância absurda que precisavam percorrer para achar um aluguel possível, o casal comprou um terreno em Dover que estava aprovado para nove casas unifamiliares e fez exatamente o contrário do que o projeto original previa. No lugar das nove, ergueu 44 casas minúsculas, cada uma com 35,7 metros quadrados de área construída mais um mezanino de 15 metros quadrados. A história foi mostrada em detalhes em vídeo pela Kirsten Dirksen, no YouTube, com visita às unidades e entrevistas com os moradores.

A lógica financeira do projeto é o ponto que mais choca quem olha de fora. John afirma no vídeo que ninguém consegue construir moradia acessível visando lucro, e por isso o casal decidiu construir a custo, sem retirar salário nem qualquer valor do empreendimento. Somando terreno, mais de US$ 100 mil em engenharia e projeto, terraplanagem e obra, o total ficou em pouco mais de US$ 6 milhões para as 44 unidades, algo em torno de US$ 145 mil por casa, segundo os próprios números apresentados pelo casal. Os aluguéis cobrados ficam por volta da metade do que se paga por um apartamento de um quarto em Dover, e a lista de espera já passa de 100 nomes.

A conta que parou de fechar no litoral de New Hampshire

O gatilho do projeto foi um levantamento que John. A pesquisa ouviu trabalhadores do litoral de New Hampshire que ganhavam US$ 30 por hora, e 40% deles diziam estar considerando ir embora da região, porque esse salário já não bastava para comprar uma casa no estado. Não eram funcionários da empresa dele, eram trabalhadores da região inteira, o que dá a dimensão do problema.

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Dentro da Harmony Homes, o sintoma aparecia de outro jeito, em conversa de corredor. A equipe falava de deslocamento, de quanto era preciso rodar para encontrar aluguel dentro do orçamento. John resume a inquietação em uma pergunta que virou o eixo do projeto: como pedir que os funcionários cuidem muito bem dos residentes se a empresa não cuida deles do jeito que pode. A moradia deixou de ser assunto de vida pessoal do trabalhador e virou problema operacional da empresa.

O casal reforça que o custo desse arranjo não é só financeiro. Maggie e John falam de trajetos de uma hora e meia cada, tempo que sai da vida da pessoa e da convivência com os filhos. Para quem trabalha em turno de cuidado, com escala, esse tempo perdido vira o fator que decide se o profissional fica ou pede as contas.

Uma conversa de 45 minutos que destravou o projeto

Antes de comprar qualquer terreno, o casal foi atrás de uma pergunta simples: qual cidade da região deixaria construir casas minúsculas. Marcaram com o planejador urbano de Dover, contaram a história e a resposta veio rápido. Quarenta e cinco minutos depois, segundo John, o técnico já perguntava se eles tinham um terreno em vista e quando pretendiam começar a obra.

A receptividade não era improviso. Dover trabalha há mais de vinte anos com um plano diretor voltado a apoiar moradia em toda a faixa de renda, e o casal usou um mecanismo específico da cidade, a transferência de direitos de construção. Na prática, a cidade permite comprar densidade. Quem quer acrescentar uma unidade a um lote de casa unifamiliar pode fazer isso pagando uma taxa que, segundo Maggie, gira entre US$ 13 mil e US$ 14 mil por unidade.

O detalhe que mudou tudo está na exceção. Para incentivar moradia voltada a trabalhadores, a cidade abre mão dessa taxa por inteiro quando o empreendedor aceita duas condições, ficar abaixo de determinada metragem por unidade e travar o aluguel no valor de mercado de referência em caráter perpétuo. Foi assim que o terreno passou de nove para 44 unidades sem que a conta explodisse antes mesmo da primeira laje.

O terreno aprovado para nove casas virou bairro de 44

A área tem pouco menos de oito acres, algo em torno de 3,2 hectares, e desce até o rio Bellamy. O casal comprou a casa existente e o pedaço de terra por cerca de US$ 500 mil, três ou quatro anos antes da gravação. Foi um negócio de oportunidade, como Maggie descreve, porque quem havia feito todo o trabalho de aprovação para ampliar um condomínio vizinho acabou desistindo do projeto.

O terreno já vinha, portanto, com licença para nove casas unifamiliares. John é direto sobre a alternativa que estava na mesa: como construtores, poderiam ter erguido ali casas de US$ 700 mil a US$ 800 mil. Optaram por pedir unidades adicionais à cidade em troca da garantia de que os aluguéis ficariam acessíveis. Do total da área, cerca de quatro acres foram destinados à conservação, e todas as 44 casas ficaram concentradas no restante, menos de 1,6 hectare.

Fazer aquele pedaço virar terreno construtível deu trabalho. A propriedade era alta de um lado, alta do outro e tinha um vale no meio, o que exigiu um muro de contenção de seis metros de altura por 108 metros de extensão, obra que consumiu quase um ano. Para nivelar a área e permitir a entrada da via interna, foram trazidos cerca de 18 mil jardas cúbicas de material, aproximadamente 13,8 mil metros cúbicos, o equivalente a algo perto de mil caminhões basculantes.

Casas de 35,7 metros quadrados

Quando o projeto começou, New Hampshire seguia o código internacional de construção, e o estado passou a adotar o apêndice Q do código residencial internacional de 2018, o trecho que regula especificamente casas minúsculas. Foi isso que tornou o empreendimento legalmente viável, explica Maggie, porque as unidades ficam abaixo do limite de área previsto na norma.

A conta é a seguinte. Cada casa tem 384 pés quadrados de projeção, ou 35,7 metros quadrados, número que a mantém dentro da faixa de casa minúscula do código. O mezanino não entra nessa conta porque é aberto, sem fechamento próprio. Somando os dois pavimentos, cada unidade tem 544 pés quadrados, cerca de 50 metros quadrados de área utilizável. O mezanino de 15 metros quadrados, que sempre foi pensado como depósito, acabou virando quarto de verdade.

Maggie reconhece que o número assusta antes da visita. As pessoas ouvem 35,7 metros quadrados e dizem que jamais conseguiriam morar ali, e é dentro que a percepção muda, segundo ela, justamente pelo uso da altura. Uma das moradoras, Aisha, aponta o pé direito alto como o que mais gosta na casa, porque deixa o ambiente aberto e favorece a circulação de ar quando abre as janelas. Ela também faz questão de mostrar que nada ali é versão reduzida: geladeira de tamanho normal, fogão, armários superiores e inferiores.

Cada medida saiu do tamanho de uma chapa de compensado

O aspecto mais interessante do projeto talvez seja o que não aparece: quase toda dimensão da casa foi decidida por economia de material. As unidades medem 16 por 24 pés, e a razão é que a chapa de compensado vem em peças de oito pés. Duas chapas de largura, três de comprimento, sobra quase nada.

A altura seguiu a mesma lógica. As paredes externas têm 12 pés porque esse é o comprimento padrão do montante de madeira, e também porque coincide com a medida da placa de gesso. Como o piso é laje de concreto, basta deixar meio centímetro de folga, levantar a placa inteira, rejuntar e seguir para a próxima casa, sem nenhum corte. Sem corte não tem desperdício, e sem desperdício sobra dinheiro para o resto da obra.

O mesmo raciocínio governou detalhes que ninguém percebe. As janelas foram dimensionadas para que o vão bruto caia naturalmente entre dois montantes, o que dispensa acrescentar peça extra na estrutura. Na cozinha, a bancada de madeira maciça de seis pés recebe um único corte, e o pedaço restante de doze polegadas vai para o outro trecho. John explica que caberia um armário maior naquele ponto, só que isso obrigaria a comprar uma peça de oito pés e gerar sobra grande, o que anularia a economia. É esse tipo de escolha, repetida 44 vezes, que sustenta o preço final.

A parede que economizou madeira para gastar em isolamento

O sistema construtivo das paredes é o ponto onde o projeto mais foge do convencional americano. Em vez do montante de dois por seis polegadas que o código pediria, as casas usam montante de dois por quatro, com as peças horizontais superior e inferior mantidas em dois por seis. Isso cria um bolso de duas polegadas onde entra uma camada contínua de isolante rígido por toda a superfície, complementada por espuma expandida na face interna.

O detalhe é que o encaixe preserva o desempenho estrutural. O revestimento externo continua fixado nas travessas e, por parafusos longos, nos montantes, sem perda de resistência ao cisalhamento, garante John. E o dinheiro economizado com madeira mais barata foi transferido para o isolamento, deixando o orçamento praticamente equilibrado. O resultado é uma casa isolada acima do que o código exige e tão vedada que precisa respirar por meios mecânicos.

Por isso os banheiros receberam exaustores de potência maior, dimensionados para renovar o ar da casa inteira, já que tudo é elétrico. Maggie compara com as construções antigas, que respiravam pelas frestas: em uma casa estanque, essa troca precisa ser feita por equipamento. O efeito na conta apareceu rápido. O casal relata que um morador registrou fatura de energia de US$ 57 em um mês, em uma região de inverno rigoroso, verão úmido e temperaturas que hoje passam com frequência dos 95 graus Fahrenheit, cerca de 35 graus Celsius. Uma moradora conta que quase nunca liga o ar condicionado, porque a casa se mantém fresca sozinha.

A escada estreita que virou a pergunta mais frequente

Se existe um elemento que provoca reação imediata em quem visita, é a escada. Ela é estreita, larga o bastante para um corpo, e a dúvida que o casal mais ouve é como aquilo pode ser legal. A resposta está de novo no apêndice Q do código residencial internacional de 2018, adotado pelo estado, que prevê escadas específicas para casas minúsculas.

A escada nem estava no plano original. Enquanto construíam as primeiras unidades, o casal percebeu que o mezanino tinha virado espaço de moradia legítimo, e não depósito. O código permitia acesso por escada de mão, só que essa solução não é aceita como rota de saída aprovada. John concluiu que precisava encaixar uma escada de verdade ali dentro, o que trouxe um ganho inesperado: a lateral fechada virou parede útil, boa para apoiar uma televisão. Nas últimas 11 casas, a escada foi alargada um pouco, porque o corrimão comia parte da passagem.

Os moradores confirmam o estranhamento inicial e a adaptação rápida. Uma moradora conta que ficou apavorada nos primeiros dias, e que a orientação de Maggie foi que ela se acostumaria. O truque, segundo ela, é abrir um pouco os pés na descida para não ter a sensação de queda. Hoje ela diz que nunca caiu e que passou a lançar as coisas mezanino abaixo mirando o sofá, em vez de subir carregando tudo. No mezanino, com 15 por 11 pés, dá para sentar na cama sem bater a cabeça, e ela afirma que caberia até uma cama king se alguém quisesse.

As janelas foram posicionadas para ninguém encarar o vizinho

A implantação das casas seguiu o conceito de bairro compacto, e é aí que entra a formação de Maggie. A ideia, como ela explica, é criar oportunidade de convivência: as pessoas se veem, se cumprimentam, sabem quem mora ao lado, sem que ninguém precise ser melhor amigo de ninguém. Isso permite, na prática, que os vizinhos percebam quando alguém não está bem.

O cuidado com a privacidade foi trabalhado no desenho, não no acaso. As unidades foram giradas de modo que as salas de estar fiquem sempre do mesmo lado, uma alinhada com a outra, para que ninguém lave louça olhando dentro da casa do vizinho. Respeitar a privacidade e a dignidade de cada morador foi um critério de projeto, não um detalhe estético. Aisha descreve o efeito exatamente assim, dizendo que a disposição faz as pessoas se encontrarem, que as crianças brincam juntas e que ela criou vínculo até com moradores com quem não trabalha.

Em uma das rodadas seguintes, o projeto mudou depois de uma conversa entre arquiteta e empreiteiro. Maggie conta que aprovou o desenho no papel, e John, ao caminhar dentro da unidade construída, sugeriu uma alteração que ela reconheceu de imediato como melhor. Nas casas redesenhadas, o banheiro saiu de perto do quarto e foi para junto da sala. Com isso, o quarto térreo virou um cômodo isolado, e quem divide a casa com um filho ou com outra pessoa não precisa mais atravessar o quarto para chegar ao banheiro.

O aluguel que era o dobro do outro lado da baía

As histórias dos moradores explicam o tamanho da fila melhor do que qualquer planilha. Aisha morava com amigos da família junto com o filho quando soube, por uma conhecida, que a Harmony Homes oferecia moradia com desconto para funcionários. Hoje ela está a oito minutos do trabalho e a oito minutos da creche, e resume a equação dizendo que não dá para competir com isso. Ela paga um valor com desconto de funcionário e calcula que, sem o benefício, o aluguel de mercado seria o dobro do que desembolsa ali.

Outra moradora chegou vindo do centro de Portsmouth, onde dividia apartamento e pagava cerca de US$ 1.800 por mês. Quando a colega de apartamento saiu, o proprietário subiu o aluguel para US$ 2.400. O imóvel tinha mofo e tinta à base de chumbo, e mesmo assim o preço foi reajustado, o que a obrigou a sair. No comparativo geral, os aluguéis do condomínio ficam por volta da metade do que se cobra por um apartamento de um quarto em Dover, com a diferença de que cada unidade é uma casa independente, com área verde comum na frente.

O espaço extra ainda é motivo de piada entre eles. A mesma moradora conta que os entregadores do sofá acharam a casa grande e sugeriram que ela dividisse com alguém. A resposta dela foi que cabe, sim, mas que não gosta de ninguém a esse ponto. Por ora, o cômodo virou closet, e a ideia é instalar máquina de lavar e secar ali. Nos armários, o casal decidiu não colocar portas de propósito, para que o morador possa encaixar uma cômoda embaixo do cabideiro curto e usar o vão do lado para peças compridas.

Mais de 100 nomes na fila para as últimas 11 casas

A entrega aconteceu em etapas, e o ritmo foi ditado pela urgência. As primeiras 13 unidades foram liberadas pouco antes do Natal, e houve gente se mudando na véspera. Depois vieram outras 20, já totalmente ocupadas, e as últimas 11 estavam em obra durante a gravação, com previsão de entrega em cerca de dois meses. As 44 casas, ressalta Maggie, estavam previstas desde o início; a dúvida era só a velocidade.

A obra corre porque foi organizada como linha de montagem. Depois da laje pronta, a estrutura e o telhado ficam de pé em um dia e meio. O eletricista leva cerca de um dia, o encanador outro, o isolamento mais um, e a colocação do gesso mais um. Concentrando esforço em uma única unidade, o intervalo entre a laje e a casa quase pronta é de duas semanas e meia. Como as equipes trabalham em fases, cada casa da fileira está em um estágio diferente no mesmo dia.

A pressa tem explicação. Maggie descreve a situação habitacional de New Hampshire como de nível de crise, e conta que a equipe termina o interior, obtém as liberações e vê os moradores chegando com a mudança enquanto ainda se faz a limpeza. Acabamento externo, grama e paisagismo ficam para depois. Para as últimas 11 casas, o casal tinha mais de cem nomes na lista, e o problema, como diz John, é decidir para quem dizer não. A prioridade é dos próprios funcionários, mas entre os moradores já há dois bombeiros, professores, trabalhadores dos correios e cuidadores.

Os vizinhos das casas de US$ 800 mil foram visitados um a um

A pergunta que o casal mais escuta sobre o processo é quanta resistência enfrentou na vizinhança. O entorno é de casas unifamiliares, com um condomínio de um lado, e no horizonte aparecem residências de US$ 700 mil a US$ 800 mil, exatamente a faixa que eles poderiam ter construído no terreno. A reação inicial, segundo John, foi medo, traduzido em uma pergunta recorrente sobre que tipo de gente iria morar ali.

A estratégia foi visitar todos os confrontantes, casa por casa, e explicar quem eram os futuros moradores: bombeiros jovens, professores em início de carreira, cuidadores, funcionários de hospital. O casal convidou os vizinhos para conhecer as casas de repouso da empresa, e John, que é militar reformado, procurou os veteranos da região. A tensão foi cedendo à medida que as pessoas entendiam o projeto.

O desfecho dessa negociação diz mais do que qualquer discurso. Ao longo das visitas, três vizinhos deixaram de questionar e passaram a pedir: um queria reservar unidade para o filho que se formaria na faculdade no ano seguinte, outro para a sogra que pretendia voltar a morar na região. Quem chegou desconfiado terminou na fila de espera. A preocupação com a aceitação também guiou o projeto visual, com as casas desenhadas como versões reduzidas das construções da rua e pintadas nas mesmas cores das residências vizinhas.

Pouco mais de US$ 6 milhões, 44 casas e nenhum salário

Quando perguntam quanto custa construir uma casa minúscula em escala, o casal avisa que ninguém acredita na resposta. O valor total do empreendimento ficou em pouco mais de US$ 6 milhões, incluindo mais de US$ 100 mil de engenharia e projeto, toda a infraestrutura do terreno e a compra da área. Dividido pelas 44 unidades, o número que John apresenta é de cerca de US$ 145 mil por casa. Uma corretora que visitou o condomínio disse a eles que, se as unidades fossem colocadas à venda, sairiam por US$ 290 mil sem esforço nenhum.

O que permite chegar a esse patamar é a decisão de tirar o lucro da equação. John afirma que não se constrói moradia realmente acessível buscando margem, e o casal não retira salário nem qualquer remuneração do projeto. Mais do que isso, os dois trabalham na obra: ele instala placa de gesso, aplica o revestimento de vinil e coloca telhado, enquanto Maggie integra a equipe de acabamento, tendo pintado as unidades e instalado a maior parte dos pisos. O modelo que eles defendem é o do empreendimento que se paga sozinho, com custo de obra baixo o suficiente para que o aluguel cubra manutenção e investimento de longo prazo.

O fechamento do casal é uma provocação ao urbanismo. John lembra que Moisés não desceu da montanha com o zoneamento gravado em tábuas, que zoneamento é obra humana e, portanto, pode ser refeito para atender à necessidade de hoje. Do outro lado da conta, Maggie insiste no que se ganha quando a moradia fica perto do trabalho, o tempo com os filhos e com a família que some quando a pessoa passa uma hora e meia dentro do carro, duas vezes por dia.

Quarenta e quatro casas onde caberiam nove

Assista o vídeo

O projeto de Dover não inventou tecnologia nova. Usou chapa de compensado no tamanho de fábrica, montante de madeira padrão, um apêndice de código que já existia e um programa municipal de zoneamento que estava disponível para qualquer um. O que mudou foi a decisão de abrir mão da margem e a disposição de um casal em pintar parede e instalar piso das próprias casas que estava alugando.

E é justamente por isso que o caso incomoda tanto. Se dá para entregar uma casa independente, isolada acima da norma, com conta de luz de US$ 57, por cerca de US$ 145 mil a unidade, a pergunta que sobra não é técnica.

Você acha que o problema da moradia cara na sua cidade é falta de terreno e de tecnologia, ou é falta de gente disposta a construir sem lucro e de lei que permita mais casas no mesmo lote? Conta aqui embaixo quanto do seu salário vai para o aluguel e quanto tempo você perde no trajeto até o trabalho.

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