Lei pouco conhecida permite regularizar várias casas no mesmo terreno com matrícula própria: entenda quem tem direito, como funciona o processo e os limites legais

5 min de leitura

Lei pouco conhecida permite regularizar várias casas no mesmo terreno com matrícula própria: entenda quem tem direito, como funciona o processo e os limites legais

Escrito por Alisson Ficher

Publicado em 31/08/2026 às 18:26

Atualizado em 31/08/2026 às 18:37

Curiosidades

Canal

Seja o primeiro a reagir!

Prefira o CPG no Google

O condomínio urbano simples permite individualizar construções existentes, definir áreas exclusivas e compartilhadas e abrir matrícula para cada unidade, mas o procedimento depende da situação registral do imóvel, dos acessos e do cumprimento das regras urbanísticas aplicáveis no município.

Famílias que construíram mais de uma casa no mesmo terreno podem, em determinadas situações, transformar as edificações em unidades juridicamente autônomas. O instrumento é o condomínio urbano simples, que permite individualizar cada unidade no registro imobiliário sem, necessariamente, dividir fisicamente o terreno em lotes.

A possibilidade está prevista na Lei nº 13.465/2017. A norma estabelece que, quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, o condomínio urbano simples poderá ser instituído, inclusive para fins de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), desde que sejam respeitados os parâmetros urbanísticos locais.

ARTIGO CONTINUA ABAIXO

Veja também

Na matrícula do imóvel devem ser discriminadas a parte do terreno ocupada pelas edificações, as áreas de utilização exclusiva e aquelas destinadas à passagem para a via pública ou entre as próprias unidades. Depois do registro da instituição do condomínio, é aberta uma matrícula para cada unidade autônoma.

Cada unidade recebe uma fração ideal do solo e das partes comuns, quando houver, representada em percentual. A lei também permite que as unidades com matrícula própria sejam alienadas ou gravadas livremente pelos respectivos titulares.

Matrícula própria muda a organização patrimonial

A individualização pode ser útil em terrenos onde parentes construíram uma segunda ou terceira residência ao longo dos anos e passaram a tratar cada casa como patrimônio separado, embora todo o conjunto continue juridicamente vinculado à matrícula original.

Isso não significa, porém, que qualquer imóvel com duas ou mais casas possa ser enquadrado automaticamente. A própria lei condiciona o condomínio urbano simples ao respeito dos parâmetros urbanísticos locais, mantendo as regras municipais como parte decisiva da regularização.

O Decreto nº 9.310/2018 detalha situações que não constituem condomínio urbano simples. Entre elas estão as hipóteses de direito real de laje, determinados conjuntos sujeitos à legislação de condomínios, empreendimentos com sistema viário interno e condomínios cujas unidades tenham acessos independentes aos logradouros públicos existentes.

O acesso também é uma condição expressa. Nenhuma unidade autônoma pode ficar privada de acesso ao logradouro público, o que exige que a configuração jurídica contemple a passagem necessária quando, por exemplo, uma das casas estiver localizada nos fundos do terreno.

Corredores, entradas e outros espaços compartilhados podem integrar as partes comuns do condomínio. O registro precisa distinguir essas áreas daquelas destinadas ao uso exclusivo de cada unidade, permitindo identificar o que pertence individualmente a cada titular e o que continuará compartilhado.

Convenção de condomínio não é exigida

A instituição do condomínio urbano simples dispensa a apresentação de convenção de condomínio. As partes comuns devem ser identificadas na matrícula, enquanto sua gestão é feita de comum acordo entre os condôminos e pode ser formalizada por instrumento particular.

A dispensa reduz uma exigência documental, mas não elimina a necessidade de formalização no registro imobiliário. Para que existam matrículas autônomas, o procedimento precisa identificar corretamente as unidades, as áreas comuns e as respectivas frações ideais.

O Decreto nº 9.310/2018 prevê, entre os documentos apresentados ao Registro de Imóveis, projeto de regularização aprovado, planta simples com indicação das unidades e das partes comuns, memorial descritivo simplificado, informação sobre a fração ideal de cada unidade e cálculo das áreas das edificações ou dos lotes.

O memorial deve indicar ainda as áreas aproximadas das unidades autônomas, dos acessos e das partes comuns. Esses elementos permitem que a divisão existente fisicamente no terreno seja traduzida para o registro com a identificação dos espaços exclusivos, compartilhados e destinados à circulação.

Condomínio urbano simples também pode integrar a Reurb

A legislação admite expressamente o condomínio urbano simples para fins de Reurb. Nesse procedimento, o decreto prevê também a apresentação da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e do projeto aprovado com a indicação dos lotes nos quais serão instituídas as unidades autônomas.

Há uma regra específica para a Reurb-S, modalidade de interesse social aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda e assim declarados pelo poder público municipal ou distrital. As facilidades dessa modalidade não se estendem automaticamente a qualquer imóvel.

Na Reurb-S, a averbação das edificações pode ser feita a requerimento do interessado com a informação da área construída e do número da unidade imobiliária. Para esse ato, a lei dispensa a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.

Essa dispensa não transforma qualquer construção irregular em imóvel regularizado por si só. Ela integra um procedimento específico, enquanto a possibilidade de instituir o condomínio urbano simples continua dependente do enquadramento do imóvel e dos requisitos aplicáveis à situação concreta.

Regra não é a mesma da laje ou do desmembramento

O condomínio urbano simples não se confunde com o direito real de laje. O próprio Decreto nº 9.310/2018 exclui as situações abrangidas pela laje das hipóteses de condomínio urbano simples, impedindo que os dois instrumentos sejam tratados como soluções equivalentes para a mesma configuração imobiliária.

Também há diferença em relação ao desmembramento tradicional, no qual o terreno é dividido em lotes distintos segundo as regras aplicáveis ao parcelamento do solo. No condomínio urbano simples, as unidades são individualizadas dentro do imóvel e ficam vinculadas às respectivas frações ideais e às partes comuns existentes.

Por isso, casas que compartilham corredores, entradas ou outros espaços podem exigir uma solução diferente daquela usada quando o terreno comporta uma divisão convencional em lotes independentes. A configuração física precisa ser compatível com o instrumento escolhido e com as exigências urbanísticas do município.

A análise deve considerar a matrícula existente, a disposição das construções, as áreas exclusivas e comuns e a forma de acesso de cada unidade. Esses elementos definem se o condomínio urbano simples pode ser utilizado e quais documentos serão necessários para a individualização registral das casas.