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Aos 28 anos, ex-contadora compra primeira casa por US$ 347 mil, divide imóvel em 2 aluguéis e transforma garagem vazia em mais 2 unidades que rendem US$ 2 mil cada
Escrito por Roberta Souza
Publicado em 02/09/2026 às 10:30
Atualizado em 02/09/2026 às 10:31
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Vanessa Banh comprou uma casa antiga de quatro quartos em 2022, investiu cerca de US$ 60 mil na primeira reforma e descobriu demanda de enfermeiros e profissionais viajantes. Depois, juntou dinheiro, gastou mais de US$ 108 mil para transformar a garagem em dois estúdios e passou a operar quatro unidades de aluguel na mesma propriedade.
Quando Vanessa Banh comprou sua primeira casa por US$ 347 mil, em 2022, o imóvel não era uma propriedade pronta para gerar renda. A residência de quatro quartos, localizada em Modesto, na Califórnia, precisava de reformas. Além disso, havia uma garagem no terreno que praticamente não tinha utilidade.
A ex-contadora, hoje com 28 anos, inicialmente pensava em transformar a residência em um aluguel tradicional. Porém, uma sugestão recebida durante a reforma mudou seus planos. Parte da casa poderia funcionar como uma unidade independente e, meses depois, Vanessa decidiu testar o aluguel por temporada.
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Paulo Nogueira
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A primeira experiência funcionou melhor do que ela esperava. As duas unidades criadas dentro da casa passaram a gerar entre US$ 3.500 e US$ 4.500 de receita mensal, segundo relato publicado pelo Business Insider em 30 de agosto de 2026. Depois disso, Vanessa voltou sua atenção para a garagem vazia e decidiu transformá-la em mais dois estúdios.
Ela comprou a primeira casa por US$ 347 mil em 2022
Vanessa adquiriu o imóvel em maio de 2022 como uma propriedade que precisava de melhorias. A compra ocorreu inicialmente por meio de um empréstimo de curto prazo conhecido como hard money. Um amigo que atuava nesse mercado ajudou no financiamento.
No entanto, a situação mudou rapidamente. Cerca de um mês depois, Vanessa conseguiu refinanciar a propriedade por meio de um empréstimo convencional. A casa era antiga e precisava de atualização, mas não apresentava problemas que impedissem a operação.
Ela já imaginava transformar o imóvel em fonte de renda no futuro. Ainda assim, o plano inicial era muito mais simples do que a configuração que acabaria surgindo.
Casos em que uma propriedade se transforma em ferramenta para construir patrimônio também aparecem em outras estratégias imobiliárias. Recentemente, o CPG mostrou como um homem usou US$ 15 mil para comprar três terrenos e, seis anos depois, passou a controlar 14 unidades avaliadas em US$ 3,5 milhões.
Reforma de US$ 60 mil mudou completamente o plano
Vanessa e o pai começaram efetivamente as reformas em agosto de 2022. O trabalho avançou sem pressa e terminou em julho de 2023, cerca de um ano depois.
Ao todo, a primeira etapa custou aproximadamente US$ 60 mil. Entre as despesas mais pesadas estavam a substituição do telhado e a instalação de um novo sistema de ar-condicionado.
Além disso, a residência recebeu piso, banheiro reformado, revestimentos e outras atualizações. Foi durante essa fase que um profissional percebeu uma oportunidade que Vanessa ainda não havia explorado.
Um empreiteiro percebeu que parte da casa poderia virar outra unidade
Durante a reforma, um dos profissionais levados ao imóvel pelo pai de Vanessa observou o desenho da residência. Segundo ele, uma determinada área poderia funcionar praticamente como uma unidade separada.
A configuração ajudava. Já existia uma porta no local e, portanto, a adaptação não exigia uma reconstrução completa.
Vanessa precisou acrescentar um pequeno fogão, uma pia e uma fechadura dupla. Dessa forma, aquela parte da residência ganhou funcionamento independente.
No final da reforma, a casa original já estava dividida em duas unidades de aluguel.
Enfermeiros viajantes ocuparam uma das unidades por meses
O comportamento dos hóspedes trouxe outra surpresa. Vanessa imaginava trabalhar principalmente com estadias curtas, mas uma das unidades começou a atrair profissionais que viajavam a trabalho.
Enfermeiros, por exemplo, permaneciam por aproximadamente três meses. Segundo Vanessa, praticamente não havia vacância nessa unidade.
Foi então que ela percebeu a existência de um mercado intermediário entre aluguel tradicional e hospedagem de poucos dias. As chamadas mid-term rentals atendem justamente pessoas que precisam permanecer semanas ou meses em determinado lugar.
Consequentemente, a propriedade começou a produzir uma receita mais previsível do que Vanessa havia imaginado.
Duas unidades passaram a faturar entre US$ 3.500 e US$ 4.500 por mês
Com as duas primeiras unidades funcionando, Vanessa afirma que conseguia gerar aproximadamente US$ 3.500 a US$ 4.500 em receita mensal.
Entretanto, faturamento não significava lucro integral. A hipoteca custava cerca de US$ 2 mil por mês, enquanto contas e outras despesas consumiam aproximadamente US$ 500.
Depois desses custos, Vanessa estimava um fluxo de caixa mensal entre US$ 1 mil e US$ 1.500.
Ainda assim, o resultado mostrou que a estratégia poderia funcionar. Por isso, ela começou a olhar para outra parte da propriedade que continuava praticamente improdutiva.
Garagem vazia virou a próxima oportunidade
No terreno havia uma garagem que, segundo Vanessa, estava apenas acumulando poeira. Desde a compra da casa, ela já imaginava transformar o espaço em uma ADU, ou unidade residencial acessória.
O problema era financeiro. Depois de gastar cerca de US$ 60 mil na primeira reforma, ela ainda precisava acumular capital para iniciar outra obra.
Enquanto isso, uma das unidades existentes já alcançava aproximadamente US$ 1.800 em aluguel. Vanessa então começou a fazer uma conta simples: se conseguisse colocar dois estúdios dentro da garagem, poderia multiplicar a renda daquele espaço.
A estratégia exigiria outro investimento elevado. Porém, o desempenho das primeiras unidades indicava que poderia existir demanda suficiente.
Ela passou alguns anos juntando dinheiro para a segunda reforma
Vanessa não iniciou imediatamente a conversão da garagem. Em vez disso, passou alguns anos acumulando recursos.
Depois da primeira reforma, também começou a aprender sobre compra, reforma e revenda de imóveis. Essas atividades ajudaram a levantar o dinheiro necessário para a próxima etapa.
A estratégia de usar imóveis para acelerar a formação de patrimônio aparece em diferentes formatos. No caso de Brannon Potts, relatado pelo CPG, o investimento inicial de US$ 15 mil em terrenos evoluiu para 14 unidades imobiliárias e mais de US$ 1 milhão em patrimônio.
Vanessa seguiu outro caminho. Em vez de comprar vários terrenos, decidiu extrair mais renda da propriedade que já possuía.
Três empreiteiros apresentaram propostas para transformar a garagem
Quando os projetos ficaram prontos, Vanessa procurou diferentes profissionais. Ela recebeu três propostas de empreiteiros antes de escolher quem executaria a conversão.
A obra começou em novembro de 2025. Inicialmente, Vanessa esperava concluir tudo até o final de 2026.
Porém, o cronograma avançou muito mais rápido. O empreiteiro terminou a construção já em janeiro de 2026.
Assim, uma garagem praticamente sem uso passou a abrigar dois novos estúdios independentes.
Conversão da garagem custou mais de US$ 108 mil
O orçamento inicial do empreiteiro ficou em aproximadamente US$ 100 mil. Entretanto, esse não foi o custo final.
Vanessa gastou mais US$ 8.500 com despesas adicionais. Entre elas estavam taxas municipais, custos diversos e o projeto elaborado pelo arquiteto.
Portanto, a conversão da garagem chegou a aproximadamente US$ 108.500.
Somando essa etapa aos US$ 60 mil da primeira reforma, os dois grandes ciclos de obras consumiram aproximadamente US$ 168.500. Esse cálculo considera apenas os valores de reforma informados por Vanessa e não inclui o preço de compra do imóvel.
Casa de US$ 347 mil terminou dividida em quatro unidades
A transformação aconteceu em duas etapas. Primeiro, a residência original virou duas unidades independentes.
Depois, a garagem foi convertida em mais dois estúdios. Assim, uma propriedade que começou como uma única casa passou a comportar quatro espaços de aluguel.
A estratégia é um exemplo de otimização imobiliária. Em vez de comprar quatro propriedades diferentes, Vanessa concentrou as unidades no terreno que já havia adquirido.
Porém, isso não significa que a operação tenha sido barata. Somente a compra e as duas reformas mencionadas somam aproximadamente US$ 515.500, sem considerar juros, mobília e outros custos.
Novos estúdios começaram a receber hóspedes em março
Depois que a obra terminou em janeiro, Vanessa ainda precisou preparar os espaços. Ela concluiu a mobília e os ajustes finais até o fim de fevereiro.
Em março de 2026, começaram a chegar as primeiras reservas.
No início, Vanessa utilizou preços menores. Como as novas unidades ainda não possuíam avaliações de hóspedes, ela aplicou um desconto para tornar os anúncios mais competitivos.
Durante os primeiros meses, cada estúdio gerava aproximadamente US$ 1.600 a US$ 1.800 por mês.
Cada unidade da garagem passou a render cerca de US$ 2 mil
Com o amadurecimento dos anúncios, a receita aumentou. Vanessa afirma que atualmente consegue aproximadamente US$ 2 mil por mês em cada uma das novas unidades.
Assim, os dois estúdios da antiga garagem podem produzir juntos cerca de US$ 4 mil mensais, conforme os valores relatados por ela.
Essa quantia representa aproximadamente US$ 48 mil em receita bruta anualizada, caso o nível de US$ 4 mil mensais permaneça durante 12 meses. Trata-se, porém, de uma projeção matemática baseada no valor atual informado, e não de receita anual já comprovada.
Além disso, existem despesas operacionais e a dívida da construção. Portanto, os US$ 4 mil não representam lucro líquido.
Vanessa acredita que levará cerca de dois anos para pagar dívida da obra
A conversão da garagem aumentou a receita, mas também criou uma nova obrigação financeira. Vanessa ainda está pagando o investimento feito nos dois estúdios.
Segundo ela, serão necessários aproximadamente dois anos para quitar essa dívida. Somente depois disso as novas unidades deverão produzir um fluxo de caixa muito mais livre.
Essa diferença é importante. Uma propriedade pode apresentar faturamento elevado e, ao mesmo tempo, carregar custos significativos de construção, financiamento, manutenção e impostos.
No Brasil, o impacto dos custos também aparece antes mesmo de uma casa começar a gerar renda. Um levantamento publicado pelo CPG mostrou quanto custa construir uma casa atualmente e como materiais e mão de obra influenciam o orçamento final.
Dois estúdios exigiram dois processos de autorização
A obra da garagem também ficou mais cara porque Vanessa não estava criando apenas uma unidade. O projeto previa duas ADUs independentes.
Consequentemente, ela precisou lidar com autorizações separadas. Segundo a empreendedora, parte do aumento do custo veio justamente da necessidade de obter permissões para as duas unidades.
Esse detalhe mostra que transformar espaços existentes em moradia depende das regras locais. Portanto, uma estratégia semelhante não pode ser simplesmente reproduzida em qualquer imóvel sem avaliar legislação, zoneamento e licenças.
Vanessa deixou a contabilidade e passou a trabalhar com imóveis
A transformação da propriedade aconteceu paralelamente a uma mudança profissional. Vanessa é ex-contadora e passou a atuar como empreendedora no mercado imobiliário.
Depois da primeira reforma, ela também começou a aprender estratégias de compra e revenda de propriedades. Dessa forma, a casa deixou de representar apenas moradia e passou a funcionar como parte de uma estratégia financeira maior.
Para Vanessa, imóveis são uma forma de avançar financeiramente. Sua prioridade atual é utilizar os ativos disponíveis para aumentar a renda.
Por isso, mesmo podendo morar em uma das unidades, ela prefere alugá-la caso consiga receber aproximadamente US$ 2 mil adicionais por mês.
Estratégia foi aproveitar cada espaço da propriedade
A lógica usada por Vanessa pode ser resumida em uma pergunta: como fazer o imóvel atual gerar mais dinheiro?
Primeiro, ela comprou uma casa antiga por US$ 347 mil. Depois, investiu cerca de US$ 60 mil na reforma e descobriu que poderia dividir a residência.
Quando as duas primeiras unidades mostraram demanda, ela voltou sua atenção para a garagem. Finalmente, investiu mais de US$ 108 mil para criar dois estúdios adicionais.
Assim, a estratégia não dependeu de comprar uma sequência de imóveis. Ela tentou aumentar a produtividade econômica de um único terreno.
Mercado imobiliário pode criar patrimônio, mas custos mudam a conta
O caso também mostra por que receita bruta não deve ser confundida com retorno financeiro. Vanessa precisou desembolsar valores elevados antes de alcançar a configuração atual.
Além dos US$ 347 mil da compra, houve aproximadamente US$ 168.500 nas duas etapas de reforma. Também existem hipoteca, contas, taxas, mobília e custos operacionais.
Por isso, calcular o retorno real exige considerar despesas e dívidas. O mesmo princípio vale para quem compra um imóvel financiado.
No Brasil, por exemplo, diferenças entre modalidades de crédito podem alterar drasticamente o custo final. O CPG já mostrou como uma escolha inadequada de financiamento pode fazer o comprador desembolsar o equivalente ao valor de outro imóvel ao longo do contrato.
Demanda inesperada mudou o modelo de negócio
Outro ponto decisivo foi a descoberta dos profissionais viajantes. Vanessa não comprou a casa pensando especificamente em atender enfermeiros que permanecem três meses na cidade.
Porém, esse público começou a ocupar uma das unidades com frequência. A baixa vacância mostrou que havia demanda por estadias intermediárias.
Consequentemente, ela ganhou confiança para investir mais dinheiro na propriedade. O desempenho das primeiras unidades funcionou como teste antes da conversão da garagem.
Essa sequência reduziu parte da incerteza. Vanessa não gastou mais de US$ 100 mil na segunda obra antes de observar como os primeiros aluguéis se comportavam.
De garagem acumulando poeira a dois estúdios de US$ 2 mil por mês
A parte mais simbólica da transformação está justamente na garagem. Quando Vanessa comprou a casa, o espaço praticamente não produzia utilidade econômica.
Depois da reforma, o mesmo local passou a abrigar dois estúdios independentes. Atualmente, cada um gera aproximadamente US$ 2 mil mensais, segundo ela.
Portanto, uma área que antes permanecia vazia passou a ter potencial para produzir cerca de US$ 4 mil de receita mensal combinada.
No entanto, esse resultado exigiu planejamento, licenças e um investimento superior a US$ 108 mil somente na conversão.
Primeira casa virou uma operação com quatro unidades
Quatro anos depois da compra, a propriedade de Vanessa é muito diferente daquela adquirida em 2022. A casa de quatro quartos e sua garagem deram lugar a quatro unidades destinadas à geração de renda.
O processo ocorreu gradualmente. Primeiro vieram a compra e a reforma. Depois surgiu a divisão da casa, seguida pela descoberta da demanda de profissionais viajantes.
Finalmente, Vanessa acumulou recursos e converteu a garagem em dois novos estúdios. Agora, ela espera quitar a dívida dessa última obra em aproximadamente dois anos.
A história mostra uma estratégia baseada menos em comprar vários imóveis e mais em aumentar a quantidade de unidades dentro de uma propriedade já adquirida. Para Vanessa, esse foi o caminho encontrado para usar o primeiro imóvel como ferramenta de construção de patrimônio.
Você investiria mais de US$ 100 mil para transformar uma garagem em duas unidades de aluguel ou preferiria usar o dinheiro como entrada para comprar outro imóvel?
Fonte
Business Insider
Conteúdo reproduzido originalmente em: clickpetroleoegas por Roberta Souza.