Cláusula pouco conhecida da Lei do Inquilinato pode livrar o inquilino da pintura nova na entrega das chaves: desgaste natural não gera obrigação de reforma, mesmo quando o contrato prevê devolução do imóvel pintado

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Cláusula pouco conhecida da Lei do Inquilinato pode livrar o inquilino da pintura nova na entrega das chaves: desgaste natural não gera obrigação de reforma, mesmo quando o contrato prevê devolução do imóvel pintado

Escrito por Valdemar Medeiros

Publicado em 10/09/2026 às 19:27

Legislação e Direito

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Lei do Inquilinato e decisões judiciais confirmam que o inquilino não é obrigado a devolver o imóvel com pintura nova quando há apenas desgaste natural.

A exigência parece simples, quase automática, e por isso raramente é questionada. Ao encerrar um contrato de locação, muitos inquilinos recebem da imobiliária ou do proprietário a orientação de devolver o imóvel “com pintura nova”. O problema é que, no direito brasileiro, não existe uma regra geral determinando que todo locatário tenha obrigatoriamente de pintar o imóvel ao final da locação.

A Lei do Inquilinato estabelece algo diferente: o locatário deve devolver o bem no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Portanto, a obrigação de pintar depende das condições em que o imóvel foi entregue, do que ocorreu durante a locação, das cláusulas contratuais e, principalmente, das provas existentes sobre eventual dano.

O que a Lei do Inquilinato realmente exige do inquilino

A base legal está na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. O artigo 23, inciso III, estabelece que o locatário deve restituir o imóvel, encerrada a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

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A mesma lei determina, no inciso V do artigo 23, que o locatário deve reparar os danos provocados por ele próprio, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. A diferença entre dano efetivo e desgaste natural, portanto, é essencial para definir quem deve pagar pelo reparo.

Todo imóvel ocupado sofre alterações ao longo do tempo. Pintura pode perder intensidade, apresentar pequenas marcas compatíveis com o uso e naturalmente envelhecer. A legislação reconhece expressamente que o locatário não precisa devolver o bem ignorando os efeitos normais do período de ocupação.

Isso não significa, porém, que qualquer problema na pintura possa ser atribuído ao desgaste natural. Danos provocados pelo morador podem gerar obrigação de reparação.

Por que a pintura nova virou uma exigência comum nos contratos

Contratos de locação frequentemente contêm cláusulas relacionadas ao estado de conservação do imóvel e às condições em que ele deverá ser devolvido.

@adv.willyamnessy ♬ som original – Willyam Nessy | ADVOGADO

Em determinadas situações, o contrato registra que o imóvel foi entregue recém-pintado e estabelece obrigações relacionadas à conservação. Essas disposições contratuais precisam ser interpretadas juntamente com a Lei do Inquilinato e com as provas sobre as condições efetivamente verificadas no início e no término da locação.

Na prática, o conflito normalmente surge quando proprietário e inquilino divergem sobre aquilo que representa envelhecimento natural e aquilo que constitui dano provocado durante a ocupação.

Decisões judiciais afastam cobranças quando existe apenas desgaste natural

Há decisões judiciais que afastam a cobrança de pintura quando não existem provas suficientes de danos superiores ao desgaste esperado pelo uso do imóvel.

Em julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, o tribunal analisou uma locação que havia durado quase cinco anos e concluiu que não havia prova de que os locatários tivessem provocado danos à pintura além do desgaste natural. A cobrança correspondente à pintura foi afastada com fundamento justamente no artigo 23, III, da Lei do Inquilinato.

Essas decisões mostram por que não basta simplesmente afirmar que “o imóvel precisa ser pintado”. Em eventual disputa, será necessário verificar as condições anteriores, as condições posteriores e as provas capazes de demonstrar quem efetivamente deu causa aos danos.

Quando o inquilino pode ser obrigado a reparar ou pintar o imóvel

A Lei do Inquilinato não protege o locatário contra os danos que ele próprio provoca.

Se as paredes foram entregues em determinada condição e retornam com danos que excedem claramente o desgaste decorrente da utilização normal, o locatário poderá ser responsabilizado pelos reparos necessários.

Isso pode ocorrer, por exemplo, diante de manchas relevantes provocadas durante a ocupação, pinturas realizadas em cores diferentes sem autorização quando houver obrigação de recomposição, furos ou intervenções que não tenham sido reparados ou outros danos comprovadamente causados pelo morador.

Também é possível que o contrato estabeleça condições específicas sobre a conservação e a devolução do imóvel. A existência dessas disposições precisa ser considerada no caso concreto, mas elas não eliminam automaticamente a ressalva legal referente às deteriorações causadas pelo uso normal.

O ponto juridicamente importante não é simplesmente saber se existe no contrato a palavra “pintura”, mas determinar como o imóvel foi entregue, quais obrigações foram efetivamente assumidas e quais alterações são danos atribuíveis ao locatário.

Contrato assinado não elimina a proteção contra o desgaste natural

É incorreto afirmar genericamente que uma cláusula que mencione pintura nova é sempre “abusiva”. A relação de locação imobiliária possui legislação própria, e o Superior Tribunal de Justiça mantém entendimento de que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica, em regra, aos contratos locativos disciplinados pela Lei do Inquilinato.

Isso não significa que qualquer disposição inserida no contrato seja automaticamente válida ou possa afastar normas legais.

@taisgoldaniadv

🏠 ATENÇÃO, INQUILINO! VOCÊ NÃO É OBRIGADO A DEVOLVER O IMÓVEL COM PINTURA NOVA! 🏠 “O inquilino não é obrigado a devolver o imóvel com pintura nova!” Eu sou Taís Goldani, advogada especialista em Direito Imobiliário, e vou te explicar o que a Lei do Inquilinato diz sobre a pintura na devolução do imóvel! PINTURA NA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL: O QUE A LEI DIZ? ✅ O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural pelo uso. ✅ Desgaste normal da tinta não é responsabilidade do inquilino. ✅ O inquilino só repara danos por mau uso (buracos, manchas, pintura não autorizada). ✅ Proprietário não pode exigir pintura “nova” se o desgaste for do uso normal! Conhecer seus direitos e deveres é a melhor forma de garantir uma devolução tranquila do imóvel! Para evitar dores de cabeça, a vistoria de entrada e saída é fundamental! Documente tudo com fotos e vídeos. E se houver divergência, procure um advogado especialista. Você é inquilino ou proprietário e tem dúvidas sobre a devolução do imóvel? COMENTE ‘PINTURA JUSTA’ aqui embaixo que eu te explico como podemos analisar seu caso e te ajudar a evitar problemas. E já salva esse vídeo para não esquecer! 😉 #direitoimobiliario #advogada #imovel #aluguel #contrato @Taís Goldani | Advogada

♬ som original – Taís Goldani | Advogada

O artigo 45 da Lei do Inquilinato estabelece que são nulas as cláusulas contratuais destinadas a afastar os objetivos da própria legislação.

Consequentemente, uma controvérsia sobre pintura precisa considerar simultaneamente a lei, as cláusulas efetivamente pactuadas e as condições concretas da locação.

A expressão juridicamente mais segura, portanto, é afirmar que uma cláusula de pintura não permite desconsiderar automaticamente a deterioração provocada pelo uso normal prevista no artigo 23, III.

O que o inquilino deve fazer ao receber uma cobrança de pintura

Ao receber uma exigência de pintura ou reparação, o primeiro passo é comparar cuidadosamente o laudo de entrada com o de saída.

Também é importante verificar fotografias, vídeos, mensagens trocadas durante a locação e o próprio contrato. Quanto melhor documentado estiver o estado original do imóvel, menor será a margem para discussões sobre a origem dos danos.

O inquilino pode questionar cobranças relacionadas exclusivamente ao desgaste natural e pedir ao proprietário ou à imobiliária que identifique precisamente quais danos justificam determinado valor.

Da mesma forma, o proprietário que pretende cobrar reparações deve conseguir demonstrar que os danos ultrapassaram aquilo que seria esperado pelo uso normal do imóvel.

Caso exista divergência relevante, a solução poderá depender de negociação entre as partes ou, em último caso, de análise judicial.

Inquilino não tem obrigação automática de entregar todas as paredes com pintura nova

A ideia de que todo inquilino brasileiro precisa, obrigatoriamente, pintar integralmente o imóvel antes de entregar as chaves não corresponde ao que determina expressamente a Lei do Inquilinato.

O artigo 23, III, estabelece a obrigação de devolver o imóvel no estado em que foi recebido, mas faz uma ressalva clara para as deteriorações decorrentes do uso normal.

Ao mesmo tempo, seria incorreto transformar essa proteção em uma regra segundo a qual o locatário jamais precisa pagar pela pintura. Se houver danos provocados por ele, a própria legislação estabelece a obrigação de repará-los.

É por isso que contrato, vistoria inicial, vistoria final, fotografias e demais provas assumem importância tão grande.

O ponto central não é perguntar simplesmente se “o inquilino precisa pintar”. A pergunta correta é: a pintura apresenta apenas desgaste natural ou existem danos atribuíveis ao locatário que precisam ser reparados?

Quando há somente deterioração compatível com o uso regular, a Lei do Inquilinato oferece fundamento relevante contra uma cobrança destinada apenas a devolver ao proprietário uma pintura totalmente renovada. Quando existem danos comprovados além desse desgaste, a situação muda e o locatário pode ser responsabilizado.