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Seu imóvel vazio pode virar da Prefeitura em 3 anos: novo decreto baseado no Código Civil permite incorporação de imóveis com 5 anos de IPTU atrasado, sem uso e sinais de abandono
Escrito por Alisson Ficher
Publicado em 01/09/2026 às 08:00
Atualizado em 01/09/2026 às 08:39
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Regulamentação de Cuiabá exige indícios concretos de abandono, processo administrativo e direito de defesa antes da arrecadação. Mesmo após a decisão, o proprietário ainda pode reivindicar o imóvel durante três anos, desde que cumpra as condições financeiras e administrativas previstas.
Em Cuiabá, um imóvel urbano sem uso, conservação ou exercício efetivo da posse pode entrar em processo de arrecadação municipal quando houver elementos que caracterizem abandono. A inadimplência dos ônus fiscais por cinco anos ininterruptos reforça essa presunção, mas a dívida tributária, isoladamente, não transfere a propriedade para a Prefeitura.
O Decreto Municipal nº 12.189/2026 regulamentou a Lei Municipal nº 6.425/2019 e detalhou o procedimento para identificar, arrecadar e administrar imóveis considerados abandonados. A norma se apoia nos artigos 1.275 e 1.276 do Código Civil, que tratam do abandono como causa de perda da propriedade e da arrecadação de imóvel urbano vago pelo município.
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Publicado em junho deste ano, o decreto estabelece que a cessação dos atos de posse pode ser demonstrada pela falta de limpeza ou manutenção, inexistência de exploração econômica, ausência prolongada do exercício da posse e livre acesso de terceiros ou falta de vedações adequadas.
Como o abandono é caracterizado
A falta de pagamento dos encargos fiscais também entra na análise. Quando esses ônus permanecem inadimplidos por cinco anos ininterruptos, a regulamentação presume a intenção de abandono, desde que também tenham cessado os atos de posse sobre o imóvel.
O atraso do IPTU pode fazer parte desse quadro, mas cinco anos de dívida não funcionam como autorização automática para a Prefeitura arrecadar uma casa, terreno ou outro imóvel urbano. O procedimento exige elementos ligados ao abandono e não é admitido quando o bem estiver sob a posse direta de outra pessoa.
O processo administrativo fica sob responsabilidade da Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Desenvolvimento e Planejamento Urbano e pode ser iniciado por iniciativa da própria administração ou a partir de denúncia fundamentada.
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A instrução reúne documentos capazes de demonstrar a situação do imóvel, como relatório de fiscalização, informações cadastrais, extrato dos débitos fiscais, certidão atualizada do registro imobiliário e declarações de ocupantes de propriedades vizinhas. Outros registros de fiscalização também podem integrar o processo quando forem pertinentes.
Depois dessa etapa, a administração avalia se existe interesse público em continuar com a arrecadação. A decisão considera a viabilidade técnica e financeira de manter o bem, sua possível utilização em políticas públicas e os efeitos do abandono sobre o ordenamento urbano e a segurança da vizinhança.
Antes da edição do ato de arrecadação, o processo passa por análise jurídica da Procuradoria-Geral do Município. Se os requisitos forem considerados atendidos, o chefe do Executivo poderá expedir decreto específico para aquele imóvel, com sua identificação, dados do proprietário e fundamentos da caracterização do abandono.
Defesa e posse provisória
A publicação desse ato autoriza a imissão imediata do município na posse provisória do bem. A Prefeitura poderá realizar limpeza, cercamento, vigilância e outras medidas necessárias à conservação, inclusive para enfrentar riscos sanitários, ambientais ou de segurança.
O proprietário e os titulares de direitos registrados na matrícula devem ser notificados e terão 30 dias para manifestar interesse em manter o imóvel e apresentar impugnação. A comunicação pode ocorrer pelos meios previstos no procedimento, inclusive por edital quando o responsável não for localizado.
Se a impugnação for aceita, a interrupção do processo depende do ressarcimento das despesas realizadas pela administração ou por terceiros e do pagamento de eventuais multas, custas e demais encargos. O proprietário também deverá assinar Termo de Ajustamento de Conduta com cronograma para a retomada efetiva do uso do imóvel.
Sem manifestação do proprietário, ou se a impugnação for rejeitada, o processo segue para a Decisão de Arrecadação. A partir da publicação dessa decisão, o município passa a exercer a posse plena e exclusiva, enquanto o bem permanece sujeito ao direito de reivindicação pelo prazo previsto na regulamentação.
Durante esse período, o imóvel pode ser destinado a habitação de interesse social, equipamentos públicos, áreas verdes, projetos de revitalização urbana ou cessão de uso, observadas as condições definidas pelo município.
Quando começam os três anos
O prazo de três anos começa na publicação da Decisão de Arrecadação. Nesse intervalo, o proprietário ainda pode pedir a retomada da posse e da propriedade, mas precisa cumprir cumulativamente as exigências financeiras e administrativas estabelecidas pelo decreto.
Entre elas estão a quitação de tributos, taxas e multas, o ressarcimento atualizado das despesas feitas com limpeza, cercamento, vigilância e benfeitorias necessárias e a assinatura de compromisso para que o imóvel volte a ter utilização compatível com sua função urbana.
Há ainda uma penalidade específica para quem pretende reivindicar o bem depois da Decisão de Arrecadação. O valor previsto é de R$ 1 mil por metro quadrado da área total do imóvel, limitado a 50% do valor venal calculado conforme a Planta Genérica de Valores do município.
A regra local detalha uma possibilidade prevista no artigo 1.276 do Código Civil. O dispositivo federal permite que imóvel urbano abandonado, sem posse de terceiro e com intenção do proprietário de não mantê-lo em seu patrimônio seja arrecadado como bem vago e passe, três anos depois, à propriedade municipal.
Se o prazo terminar sem reivindicação válida ou sem o cumprimento integral das condições exigidas para a retomada, a propriedade será incorporada definitivamente ao patrimônio de Cuiabá. A transferência deverá ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis competente para consolidar o domínio municipal.
Conteúdo reproduzido originalmente em: clickpetroleoegas por Alisson Ficher.