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STJ abre caminho para comprador processar construtora por conta própria e cobrar conclusão de ruas, infraestrutura e áreas comuns prometidas, mesmo quando o atraso prejudica todo o condomínio
Escrito por Noel Budeguer
Publicado em 05/08/2026 às 15:51
Atualizado em 05/08/2026 às 15:52
Legislação e Direito
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O atraso na entrega de pavimentação, acessos e outros espaços compartilhados pode reduzir o uso e o valor de uma unidade. Um julgamento recente definiu como o proprietário pode reagir quando a empresa não entrega o que foi contratado.
Uma promessa ficou pela metade.
Um comprador recebeu o imóvel, mas parte do que tornava o empreendimento utilizável ainda não estava pronta. A infraestrutura das áreas comuns, apresentada como parte da compra, continuava incompleta, afetando o acesso, o uso e o valor da unidade.
Em vez de esperar uma decisão do condomínio ou a mobilização de todos os proprietários, ele procurou a Justiça sozinho. O caso chegou ao Superior Tribunal de Justiça, que confirmou um direito importante: um único comprador pode exigir da construtora ou loteadora a conclusão das obras prometidas.
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O contrato não terminava na porta do imóvel
A discussão começou em um loteamento de Goiás. O comprador alegou que obras previstas para as áreas comuns não haviam sido concluídas no prazo e pediu que a empresa fosse obrigada a entregá-las.
A sentença reconheceu o pedido, estabeleceu prazo de 180 dias para a execução e aplicou multa contratual de 1% ao mês sobre o valor pago, contada a partir do fim do prazo contratual. Entre os serviços discutidos estavam pavimentação e meio-fio.
A construtora tentou impedir a ação individual. Seu argumento era que uma rua pavimentada ou qualquer intervenção comum beneficia todos os moradores. Por isso, apenas o condomínio, uma associação ou outro representante coletivo poderia cobrar a obra.
O prejuízo coletivo também chega a cada porta
A Terceira Turma do STJ rejeitou essa interpretação por unanimidade em 5 de maio de 2026, no julgamento do Recurso Especial 2.219.808, relatado pela ministra Nancy Andrighi.
O tribunal reconheceu que a conclusão das áreas comuns é um direito coletivo, porque a obra não pode ser dividida para atender apenas um proprietário. Uma rua, por exemplo, não pode ser pavimentada somente diante do lote de quem entrou com a ação.
Mas esse caráter coletivo não apaga o prejuízo individual. Quando a infraestrutura não é entregue, cada comprador enfrenta consequências sobre o uso da propriedade, a acessibilidade, a qualidade do empreendimento e o valor econômico do imóvel.
Foi essa ligação entre a obra comum e a unidade particular que sustentou a decisão. Para o STJ, o consumidor não precisa permanecer parado até que todos os vizinhos concordem em processar a empresa.
Nem toda melhoria pode ser cobrada
A decisão não transforma qualquer desejo dos moradores em obrigação da construtora. O comprador precisa demonstrar que a obra fazia parte do negócio apresentado no momento da compra.
Essa prova pode estar no contrato, no memorial descritivo, nos planos, no material publicitário ou nos documentos oficiais de aprovação do loteamento. Promessas suficientemente precisas também integram a relação de consumo.
O próprio processo mostrou esse limite. A execução de uma rede de esgoto foi retirada da condenação porque essa obra específica não aparecia no contrato nem no ato administrativo que aprovou o loteamento.
O precedente protege o comprador, mas preserva uma fronteira clara: a empresa pode ser obrigada a concluir o que prometeu, não a realizar toda intervenção posteriormente considerada desejável.
Uma ação individual com efeito além do portão
Na prática, o proprietário pode apresentar uma ação de obrigação de fazer, pedir prazo para conclusão e solicitar multas previstas no contrato ou determinadas pelo juiz. Eventuais indenizações dependem das provas e das circunstâncias de cada processo.
A decisão também não significa que esse comprador passa a representar os demais. A ação continua individual, embora o resultado material de uma obra comum possa beneficiar o empreendimento inteiro.
O julgamento amplia o acesso à Justiça em conflitos nos quais a espera por uma iniciativa coletiva pode prolongar uma entrega incompleta. Para quem comprou acreditando em ruas, estruturas e espaços prometidos, o imóvel não termina dentro da área privada.
O caso mostra que uma obra comum pode ser indivisível, mas o impacto de sua ausência é sentido separadamente por cada proprietário. E foi essa realidade, concreta e diária, que o STJ decidiu não deixar sem resposta.
Fonte
Nota oficial del STJ
Conteúdo reproduzido originalmente em: clickpetroleoegas por Noel Budeguer.