Inquilina pagou R$ 4.200 sem reclamar e descobriu o erro cinco anos depois, uma vizinha avisou que essa cobrança nunca foi obrigação de inquilino e o dinheiro devia sair do bolso do dono

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Inquilina pagou R$ 4.200 sem reclamar e descobriu o erro cinco anos depois, uma vizinha avisou que essa cobrança nunca foi obrigação de inquilino e o dinheiro devia sair do bolso do dono

Escrito por Bruno Teles

Publicado em 29/07/2026 às 23:00

Atualizado em 29/07/2026 às 23:04

Legislação e Direito

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O critério da lei não é o valor nem o nome da taxa. É se a despesa se refere ou não a gasto rotineiro de manutenção do edifício. Manutenção de elevador é do inquilino. Modernização do equipamento, não. E há artigo que anula cláusula contrária.

A Lei 8.245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, divide as despesas de condomínio em duas categorias e atribui cada uma a uma parte diferente. O artigo 22, inciso X e parágrafo único, coloca as despesas extraordinárias sob responsabilidade do locador, ou seja, do proprietário do imóvel. O artigo 23, inciso XII e parágrafo primeiro, coloca as ordinárias sob responsabilidade do locatário, a inquilina ou o inquilino que ocupa o apartamento.

O critério de separação está no próprio texto legal. São extraordinárias as despesas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, e é essa definição, e não o nome que o síndico dá à cobrança, que determina de quem é a conta.

O que a lei lista como conta do proprietário

O parágrafo único do artigo 22 traz uma lista com sete alíneas, e vale conhecê-la porque é ela que se usa na hora de contestar.

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Entram ali as obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, a pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e das esquadrias externas, e as obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício.

Também constam as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas antes do início da locação, a instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer, as despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e a constituição de fundo de reserva.

Note a palavra especialmente antes da lista. Ela indica que a enumeração é exemplificativa, e não fechada. Uma despesa que não esteja escrita ali ainda pode ser extraordinária, desde que não seja gasto rotineiro de manutenção.

O que a lei lista como conta do inquilino

O parágrafo primeiro do artigo 23 faz o inverso, e a lista também é extensa.

Cabem ao locatário os salários, encargos trabalhistas e contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio, o consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum, e a limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.

Entram ainda a manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum, a manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas, os pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum, os rateios de saldo devedor e a reposição do fundo de reserva.

Duas dessas alíneas trazem a mesma ressalva importante. Rateio de saldo devedor e reposição de fundo de reserva não são do inquilino quando se referem a período anterior ao início da locação. Quem entrou no imóvel depois não paga o buraco que já existia.

O elevador é o exemplo mais confuso da lei

Aqui está o ponto em que a maior parte das discussões trava, e ele merece cuidado porque a lei não é explícita.

A manutenção e a conservação do elevador estão expressamente listadas como despesa ordinária, portanto do inquilino. Já a troca ou modernização do equipamento não aparece nominalmente em nenhuma das duas listas.

O entendimento predominante é que a substituição é extraordinária. Análise publicada no portal Âmbito Jurídico registra que, embora não prevista expressamente, a doutrina entende que a despesa de instalação de elevador é igualmente extraordinária, por se enquadrar por analogia na alínea que trata da instalação de equipamentos. Artigo do escritório Ana Nicolau Advocacia, publicado em maio de 2026, inclui expressamente a modernização de elevadores entre as obras que afetam a estrutura integral do imóvel.

Há decisão judicial no mesmo sentido para peça isolada. Registro publicado pelo Grupo Jurídico aponta que o antigo Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo decidiu que as despesas de condomínio relativas a elevadores a cargo do locatário se restringem às derivadas do uso do equipamento, e que a troca de cabos não se inclui aí, sendo despesa extraordinária de obrigação do locador.

A regra prática que sai disso é simples: rotina é do inquilino, substituição é do dono. Mas quem for contestar precisa ter em mãos o detalhamento da obra, porque o que decide é a caracterização técnica, não a palavra usada no boleto.

A cláusula do contrato que tenta transferir a conta

Muitos contratos de locação incluem cláusula repassando todas as despesas condominiais ao locatário, sem distinção. A validade disso é a pergunta central de quem recebeu a cobrança.

Existe um artigo específico da mesma lei tratando do assunto. O artigo 45 estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da lei.

A jurisprudência tem aplicado esse raciocínio. Decisões reunidas na base do Jusbrasil registram tese firmada no sentido de que o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio é obrigação exclusiva do locador, conforme o artigo 22, inciso X. Outro julgado registra que previsão genérica do contrato de locação não tem o poder de afastar a disposição legal.

Há, porém, um contraponto que precisa ser dito para o texto ser honesto. O escritório Ana Nicolau Advocacia registra que a lei não impede que o inquilino assuma voluntariamente essas despesas, desde que a obrigação esteja expressa no contrato, arranjo comum sobretudo em imóveis comerciais, e que nesses casos a validade depende da concordância livre no momento da assinatura.

A diferença entre os dois cenários é a especificidade. Cláusula genérica repassando tudo tende a cair. Cláusula que descreve expressamente a assunção voluntária de despesa extraordinária tem mais chance de ser sustentada.

Um detalhe processual que quase ninguém usa

O parágrafo primeiro do artigo 23 vem acompanhado de uma condição que funciona como ferramenta de defesa e raramente é acionada.

A lei estabelece que o locatário fica obrigado ao pagamento dessas despesas desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, e que pode exigir a qualquer tempo a comprovação delas.

Traduzindo: o inquilino tem direito de pedir o demonstrativo e a previsão orçamentária, e a obrigação de pagar depende dessa comprovação. Sem discriminação entre ordinária e extraordinária, a cobrança fica frágil.

Isso aparece na prática judicial. Um dos julgados reunidos na base do Jusbrasil registra que documentos que não indicam a natureza das taxas condominiais devidas exigem apuração posterior, o que na prática empurra a conta para liquidação de sentença.

Uma distinção que evita erro grave

Existe um ponto técnico que costuma passar batido e que muda quem processa quem.

Perante o condomínio, quem responde é o condômino, ou seja, normalmente o proprietário, e não o inquilino. Análise publicada no Jusbrasil registra que o locatário é responsável pelas despesas ordinárias perante o locador, jamais perante o condomínio.

Na prática, isso significa que o síndico cobra do dono do apartamento, e o dono cobra do inquilino aquilo que o contrato e a lei permitirem. Quem alugou não tem relação jurídica direta com o condomínio.

A consequência é importante para quem for reclamar. O pedido de reembolso de despesa extraordinária paga indevidamente se dirige ao proprietário, não à administradora nem ao síndico.

O caminho para pedir o dinheiro de volta

Quem pagou o que não devia tem alternativas, e a ordem em que se usa cada uma importa.

O primeiro passo é documental: solicitar ao síndico ou à administradora o detalhamento da taxa, especificando a natureza da obra, com base no direito de exigir comprovação previsto no artigo 23. Sem esse documento, não há como caracterizar a despesa.

O segundo é a notificação escrita ao proprietário, com cópia da cobrança e a fundamentação legal, pedindo reembolso ou abatimento no aluguel. Se houver recusa, cabem reclamação no Procon e ação no Juizado Especial Cível, onde causas de menor valor dispensam advogado até determinado limite.

Há um alerta importante sobre atalho. Descontar o valor diretamente do aluguel sem acordo ou decisão judicial é arriscado, porque pagamento parcial pode ser tratado como inadimplência e abrir caminho para ação de despejo. O caminho seguro é formalizar antes.

Uma ressalva final: este texto descreve o que a lei e decisões judiciais registram, não substitui orientação jurídica, e cada contrato tem particularidades que só um advogado avaliando o caso concreto pode dimensionar.

O que fica dessa história

Um artigo que separa rotina de reforma, duas listas com sete e nove alíneas, um artigo 45 que anula cláusula contrária à lei, o direito de exigir o demonstrativo a qualquer tempo e a diferença entre cobrar do síndico e cobrar do dono. A conta da obra do prédio raramente é da inquilina, e quase ninguém confere.

E você, já conferiu seus boletos? Se você mora de aluguel, sabe distinguir no demonstrativo do condomínio o que é despesa ordinária e o que é extraordinária? Você acha justo que o inquilino pague obra que valoriza um imóvel que não é dele, ou a lei está certa em separar as duas coisas? E mais: quem é proprietário e aluga, considera essa regra equilibrada ou pesada demais para o lado do dono? Comente sua opinião, principalmente se você é síndico, corretor ou administrador de condomínio e vê essa confusão toda semana.

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